Wollen Vermieter den Nominalzins ihres Vermietungsdarlehens und die monatlichen Kreditraten möglichst gering halten, können sie mit ihrer Bank den Einbehalt eines sogenannten Disagios oder Damnums vereinbaren, so dass sie einen Teil der Zinsen im Voraus bezahlen.
Hinweis: Steuerlicher Vorteil ist, dass ein Disagio bzw. Damnum sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden darf, sofern es marktüblich ist; hiervon geht die Finanzverwaltung aus, wenn das Disagio bzw. Damnum nicht mehr als 5 % der Darlehenssumme beträgt (bei Darlehen mit Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren).
Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist diese 5-%-Grenze jedoch nicht unverrückbar. Geklagt hatte ein Vermieter, der bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses mit seiner Geschäftsbank den Einbehalt eines 10%igen Disagios vereinbart hatte. Finanzamt und Finanzgericht (FG) hatten nur 5 % als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt und den Rest des Disagios über den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt.
Der BFH hob die Entscheidung des FG auf und erklärte, dass die Marktüblichkeit einzelfallabhängig anhand der aktuellen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt und der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits geprüft werden muss. Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, spricht dies für eine Marktüblichkeit. Die 5-%-Grenze der Finanzverwaltung trifft nach Gerichtsmeinung keine Aussage für Fälle, in denen ein Disagio oberhalb dieser Schwelle vereinbart worden ist.
Hinweis: Das Finanzgericht muss den Fall neu aufrollen und anhand der Rechtsgrundsätze des BFH entscheiden, ob die strittigen Zins- und Disagiovereinbarungen marktüblich sind. Vermieter, denen vom Finanzamt ein Sofortabzug ihres Disagios wegen überschrittener 5-%-Grenze verwehrt worden ist, sollten unsere steuerfachkundige Beratung einholen und prüfen lassen, ob sich aufgrund des BFH-Urteils auch für den eigenen Fall ein Sofortabzug des Disagios durchsetzen lässt.