Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) erläutert in einer aktuellen Verfügung, was bei der Vermietung eines Grundstücks für unternehmerische und Wohnzwecke umsatzsteuerlich zu beachten ist.
Prinzipiell ist die Vermietung steuerfrei. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (Option). Warum er das tun sollte? Mit dem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer – zum Beispiel aus den Herstellungskosten eines Gebäudes – vom Finanzamt erstatten lassen.
Beispiel: Ein Grundstückseigentümer errichtet auf seinem bislang unbebauten Grundstück ein Geschäftshaus. Die Baukosten betragen insgesamt 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer die Absicht, das gesamte Objekt steuerpflichtig zu vermieten, kann er die 190.000 EUR als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen. Im Gegenzug muss er seine Mieteinnahmen bei der Umsatzsteuer versteuern.
Diese Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung hat der Unternehmer allerdings nur, soweit der Mieter die Räume für sein Unternehmen nutzt und selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung für private Wohnzwecke ist eine Option nicht möglich.
Die OFD weist nun darauf hin, dass bei Räumlichkeiten, die sowohl für private Wohn- als auch für unternehmerische Zwecke genutzt werden, eine steuerpflichtige Vermietung nur für den unternehmerisch genutzten Teil möglich ist. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann dabei auch für einzelne unternehmerisch genutzte Räume erfolgen. Vermietet man beispielsweise eine Wohnung an einen Rechtsanwalt, kann man daher für den Teil, der für die Kanzlei genutzt wird, auf die Steuerbefreiung verzichten.
Hinweis: Die Option scheidet bei den Praxisräumen eines Arztes dagegen aus, da dieser im Regelfall umsatzsteuerfreie Umsätze ausführt.