Ein Gebäude können Sie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieten. Vermieten Sie es sowohl steuerpflichtig als auch steuerfrei, müssen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten aufteilen.
Beispiel: Ein Investor baut ein Objekt für 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Die gesamte nutzbare Fläche beträgt 1.000 qm. Davon vermietet er 600 qm steuerpflichtig und 400 qm steuerfrei. Die Vermietungsumsätze, die auf den steuerpflichtigen Teil entfallen, entsprechen 75 % des gesamten Vermietungsumsatzes.
Nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann die Vorsteuer in einem solchen Fall
- nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt werden (also dem Verhältnis der steuerpflichtig zu den steuerfrei vermieteten Flächen, im Beispiel 60:40) oder
- nach einem Umsatzschlüssel (also dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen, im Beispiel 75:25).
Diese beiden Schlüssel kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn eine direkte Aufteilung nicht möglich ist.
Daher muss man nach Auffassung des EuGH beim Bau einer Immobilie zunächst eine direkte Zuordnung der Vorsteuer versuchen. (Der EuGH trifft leider keine Aussage dazu, wie eine solche direkte Zuordnung erfolgen könnte.) Erst wenn dies nur schwer durchzuführen ist, kann man auf den Flächen- oder Umsatzschlüssel zurückgreifen. In der Praxis kommt daher zumeist der Flächenschlüssel zur Anwendung. In dem Beispiel würde dies einen Vorsteuerabzug in Höhe von 60 % aus der gesamten Vorsteuer bedeuten.
Hinweis: Es bleibt aber abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dieses Urteil des EuGH interpretieren wird. Möglicherweise könnte es doch noch auf eine direkte Zuordnung hinauslaufen.